仕組みはすべて構築済みで、停止した状態です。このページは引き継ぎ資料です。アカウントの中に何があり、どう配信を開始し、何を見て、いつ変えるかをまとめています。
広告運用のご質問は、ほとんどが「この3つのどれを変えるか」という話に行き着きます。ここだけ押さえていただければ、以降の内容はそのまま実務で使えます。
広告の「目的」を決める層です。今回は「問い合わせの獲得」に設定しています。触る機会が最も少ない層で、目的を変える場合はこのキャンペーンを編集するのではなく、新しく作り直すことになります。
配信対象、1日の予算、配信面、期間、そしてMetaが最適化の目標とする成果地点は、すべてこの層にあります。日々の運用で実際に触るのはここです。
実際に表示される画像や動画、その上に載る文章、ボタン、遷移先のページです。1つの広告セットの中に複数の広告を入れられ、Metaが成果の出ているものへ配信を寄せていきます。
売主と買主の広告セットを分けている理由。この2つは対象も、成果の定義も違います。1つにまとめるとMetaは獲得単価の安いほうへ寄せていきます。多くの場合それは買主側で、結果として売主向けの配信が細っていきます。分けておくことが売主側の配信を守ります。
すべて停止した状態で、1日の予算も¥300に設定してあります。ご確認いただいている間に費用が発生することはありません。キャンペーン名が「下書き」で始まるのはそのためです。作り直しは不要で、予算の設定と配信開始の操作だけで動きます。
配信を開始する前に、2点ご確認ください。広告アカウントが現在お支払いの猶予期間となっており、登録のAmerican Expressに未決済の残高があります。これが解消されるまでMetaは配信を行いません。もう1点、同じアカウント内で、Instagram投稿のブーストが16件、現在も配信され費用が発生しています。目的は「リンククリック」です。これから配信する広告と同じ対象を、同じオークションで奪い合うことになり、しかも成果地点は問い合わせではなくクリックです。新しく費用の発生するものを足す前に、この16件をどうするかをお決めください。
所要はおよそ20分です。この順番で進めてください。広告マネージャは business.facebook.com/adsmanager 、アカウントは Teamrealestate Co.,LTD です。
支払いと請求を広告マネージャ左側のメニューから開き、登録カードの未決済分を精算してください。これが済むまで以下の設定は配信されません。Metaからの明確な警告はなく、インプレッションが0のままになります。
売主 ｜ 売却査定の問い合わせを開き、既存の広告を複製して、画像と文章をライブラリの別の素材に差し替えてください。素材が1本ではMetaに選択の余地がありません。1つの広告セットに3、4本が開始時の適正です。
売主向けの広告は、遷移先を必ずteamrealestate.jp/sale-appraisal/のままにしてください。変更すると計測が崩れます。
1日の予算の¥300を、開始予算に変更します。金額の考え方は下の「予算」をご覧ください。買主の広告セットとリード獲得フォームの広告セットは、¥300のまま停止で構いません。
売主の広告セットのオーディエンス設定で、TRE お問い合わせ済み（180日）を除外に追加してください。これがないと、すでにご連絡をいただいた方に広告費がかかります。
キャンペーン名から【下書き】を外してください。稼働中のキャンペーンを下書きと取り違える事故を防げます。
広告 → 広告セット → キャンペーンの順です。3つすべてがオンになって初めて配信されます。配下の広告がオフのままキャンペーンだけをオンにすると、エラーも出ないまま何も起こりません。
インプレッションの列をご覧ください。0より大きい数字が入っていれば配信されています。24時間経っても0の場合は、いずれかのスイッチがオフか、残高が未決済か、広告が審査中です。
上記の操作で計測が壊れることはありません。ピクセル、サーバー側の計測、成果地点、メールの自動配信は、いずれも広告マネージャの外にあり、配信のオンオフに関係なく動き続けます。唯一計測に影響するのは、広告の遷移先URLを変更した場合です。
クリエイティブは3つの段階に分けて制作しています。段階によって「誰に見せるか」が変わります。良い素材が悪く見える最大の原因は、段階と配信対象が合っていないことです。
| 段階 | 配信対象 | 役割 | 入れる場所 |
|---|---|---|---|
| 認知 | 御社を知らない方。広めの配信で、オーディエンスの指定はしません。 | 一瞬の注目を得て、考えを1つ残します。行動は求めません。 | 売主の広告セット（広め配信）。開始直後の予算の大半はここです。 |
| 検討 | 一度は御社に触れた方、または関心の条件に合う方。 | 近所の会社ではなく御社を選ぶ理由を渡します。実績、数字、手法です。 | 売主の広告セット内に認知素材と併置。のちにリターゲティング専用の広告セットへ。 |
| 行動 | すでにサイトを訪問した方、動画を最後まで見た方、InstagramやFacebookの投稿に反応した方。リターゲティング専用です。 | 最後の迷いを取り除きます。配信単価は安く、初見の方に見せても意味がありません。 | 「TRE サイト訪問・問い合わせなし（180日）」を対象にした広告セット。 |
「入力は3つだけ」「営業時間」「18階にいます」の3点は行動段階の素材で、すでに御社の存在をご存じの方に見せて初めて機能します。サイトを訪問して問い合わせずに離脱された方が止まる理由は、だいたい3つです。手続きが面倒そう、本当に実在する会社か分からない、連絡がつくか分からない。この3点はそれぞれに答えるものです。
リターゲティングの母数が十分になってから配信してください。それまでは広め配信の広告セットには入れないでください。初見の方にとって営業時間の案内は求めていない情報で、素材自体に問題がなくてもクリック率は低く出ます。
Metaは成果（コンバージョン）から学習します。売却査定のお問い合わせは件数の少ない高単価の成果ですので、Metaの学習に必要な件数を週あたりで満たすことは現実的ではありません。以下の考え方はすべてそこから導かれます。
売主の広告セットに集中させてください。1日およそ¥2,000を下回ると配信量が少なすぎ、素材同士の比較が成立しません。2週間でおよそ¥45,000〜¥70,000となり、最初の判断ができる程度のデータが集まります。
3本に1日¥1,000ずつ配分すると、1本に¥3,000を入れる場合より大きく劣ります。広告セットは別々に学習するため、分散させるとデータが3分割され、どれも判断できる件数に届きません。
大幅な増額はMetaの学習をやり直させ、成果単価は回復するまで一度悪化するのが通例です。1回の変更は最大20%までとし、変更の間隔は3〜4日空けてください。
最初の2週間で最も損失が大きいのは、早く反応しすぎることです。Metaは開始直後の数日を「誰が反応するか」の探索に使います。その期間の数字は何かの結論ではありません。
インプレッションが0でないこと。それだけです。評価も編集も停止も行わないでください。
同じ広告セット内で、広告ごとのクリック率とランディングページビュー単価を比べます。どの素材が効いているかは分かります。キャンペーン全体の可否はまだ分かりません。
ここで初めて「結果」の列に意味が出ます。一般的な相場ではなく、御社にとっての受託1件の価値と比べてください。
1人あたりの平均表示回数です。新規層に対して1週間で2.5前後を超えると、同じ方に繰り返し表示されている状態で、成果は落ちます。差し替えの合図です。
広告マネージャでキャンペーンを開き、表の右上にある列のプルダウンからパフォーマンスとクリックを選んでください。インプレッション、リーチ、フリークエンシー、クリック率、結果の単価、消化金額がまとめて表示されます。右上の期間は「今日」ではなく過去14日間にしてください。この予算規模では1日分のデータは誤差の範囲です。
信用しすぎてはいけない数字が1つあります。クリック単価の安さそのものは何も証明しません。Metaは、何にでもクリックし何にも問い合わせない層に安い配信面を当てることで、クリック単価を下げられます。クリック単価は必ず、ランディングページビュー単価と問い合わせ単価と並べてご覧ください。クリックが安いのにランディングページビューが安くならない場合、その流入はサイトに到達していません。
運用の中で実際に変えていくのは素材です。配信対象と予算は構築時点でおおむね決まっています。この規模のアカウントの成否は、新しい素材をどれだけ投入できるかでほぼ決まります。
オーディエンスは2種類とも構築済みで、Metaが求める利用規約2件への同意も2026年8月17日に完了しています。手続き上の障害はありません。足りていないのは人数です。
この段階のアカウントを傷めるのは、戦略の誤りより、善意の編集です。だからこの一覧は短くしてあります。
クリックとサイト訪問は1日以内に現れます。問い合わせは時間軸が違います。東京の物件について査定を申し込むという判断は衝動的なものではなく、最初の1件は2週目から3週目に入ることが多いです。1日¥3,000〜¥5,000の規模では、最初の2週間で出るのは少数の問い合わせであり、継続的な流入ではありません。
14日間でサイト訪問はあるのに問い合わせが0件の場合、原因は広告ではなくランディングページであることが多いです。その場合は別途の作業になりますので、その旨をはっきりお伝えします。
サイトからの問い合わせは、各フォームに設定されたメールアドレスに届きます。自動フォローメールも、下書きをご承認いただいた時点から同時に配信されます。リード獲得フォームからのリードは、そのままではメールで届きません。Metaの中に蓄積され、ダウンロードするか、転送の設定が必要です。ご希望のタイミングでお知らせいただければ設定いたします。
なお、サイトの物件お問い合わせフォームは、外部の制作会社宛てのみに届く設定になっていました。info@teamrealestate.jp への変更をご指示いただいております。買主向けの広告に費用を投じる前に、変更が反映されているかご確認ください。
5本のフロー、9通のメールはすべて構築済みで、下書きの状態です。1通も配信していません。文面をご承認いただき、公開のご指示をいただいた時点から配信が始まります。件名、本文、順序、送信間隔はすべて変更可能で、後からの変更に費用はかかりません。
可能ですが、たいてい割高になります。配信面を絞るとMetaはその瞬間に最も安い枠を選べなくなり、表示単価が上がります。ブランド上の理由がなければ、配信面は自動のままにして両方に出すことをお勧めします。素材は正方形、縦長、フルスクリーンの各比率で用意していますので、どの面でも崩れずに表示されます。
壊れるものはありません。ピクセル、計測、メールの自動配信は動き続けます。失われるのは広告セットの学習で、再開時はやや仕切り直しに近い挙動になります。またリターゲティングの母数の増加も止まります。停止は通常の運用の一部で、元に戻せます。
不動産はMetaが厳しく審査するカテゴリに入るため、否認は異常ではなく通常起こりうる事象です。該当の広告を開き、記載された理由を確認して、同じ画面から再審査を申請してください。多くの場合、1日以内に判断が覆ります。
このカテゴリで否認の原因になりやすいのは2点です。価格や利回りに関する具体的な断定と、特定の個人の事情に宛てたと読める表現です。納品済みの素材はどちらも避けていますので、納品素材が否認された場合は、修正より再審査の申請をお勧めします。
編集権限を持つ方1名と、閲覧権限の方1名という構成が現実的です。同じ広告セットを同じ日に2人が編集することが、学習を意図せずやり直させる典型的な原因です。権限はビジネス設定の「ユーザー」から管理します。
この予算規模では不要です。納品済みのライブラリに30案あり、数週間ごとに2、3本ずつ投入すれば数か月分になります。それ以降に作る価値があるのは、同じ発想の別案ではなく事例です。大手2社の査定を1億円上回って売却した件は、どれだけ新しい配置を作るよりも強い資産になります。
所有者様の書面によるご承諾があれば使用可能で、御社がお持ちの材料の中で最も強いものです。杉並区というエリア、室内のお写真、大手査定との差額については使用可として確認をいただいております。材料としては十分です。避けるべきなのは、書面のご承諾のないまま数値を広告に載せることです。
今回のご契約は初期構築の範囲です。計測、フォームの分類、サーバー側の計測、メールフロー、広告アカウントの構成、オーディエンス、成果地点までが含まれます。日々の配信運用、納品済みライブラリを超える継続的な素材制作、サイトの改修、物件情報の自動掲載は範囲外です。いずれも別途お見積りが可能です。
この順で切り分けてください。インプレッションが0であれば、スイッチのオフ、未決済の残高、審査中のいずれかです。インプレッションはあるがクリックがない場合、原因は素材です。クリックはあるがランディングページビューが伸びない場合、流入がサイトに到達しておらず、多くはスマートフォンでの表示の遅さです。ランディングページビューはあるが問い合わせがない場合、原因は広告ではなくページまたはフォームです。問い合わせはあるが売上に結びつかない場合、広告は役目を果たしており、見るべきはその後の商談です。
キャンペーン名と対象期間を添えて matt@murasaki.ai までご連絡いただければ、こちらで確認いたします。
この範囲を押さえておけば、管理画面のどの画面も推測せずに読めます。
ここに載っていないことについて。構築報告ページの右下にある質問ボタンから、構築記録の内容についてお尋ねいただけます。配信の運用に関するご質問は matt@murasaki.ai までご連絡ください。
本ガイドと構築記録の内容を参照してお答えします。記載のないことは、その旨をお伝えします。
履歴はお使いのブラウザの中だけに保存されます。サーバーには送信されず、他の方からは見えません。